Coinbase y Better concretan la primera hipoteca Bitcoin con respaldo de Fannie Mae

Coinbase y Better Home & Finance financiaron la primera hipoteca respaldada por Fannie Mae con Bitcoin como colateral, una operación histórica que abre la puerta a la compra de vivienda sin liquidar criptomonedas.

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• Joe y Amy, una pareja de Ann Arbor, Michigan, cerraron el préstamo inaugural usando su Bitcoin como garantía del pago inicial sin vender sus activos.
• La estructura del producto combina una hipoteca estándar de Fannie Mae y un segundo préstamo privado asegurado por cripto, sin ajustes por volatilidad ni llamadas de margen.
• La directiva de la FHFA de junio de 2025 y las facilidades de custodia de Coinbase hicieron posible este hito, aunque enfrenta críticas de figuras como Elizabeth Warren.

 

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La confluencia entre las finanzas tradicionales y los activos digitales dio un paso histórico este jueves. Coinbase y Better Home & Finance anunciaron el cierre de la primera hipoteca respaldada por Fannie Mae que utiliza Bitcoin como colateral en Estados Unidos.

La operación, realizada por una pareja de Michigan, materializa un puente largamente esperado entre la riqueza acumulada en criptomonedas y el acceso a la propiedad de vivienda bajo los estándares gubernamentales.

Decenas de millones de estadounidenses poseen activos digitales. Hasta ahora, convertirlos en un pago inicial para una casa requería liquidar posiciones, incurrir en impuestos y desprenderse de posibles ganancias futuras. Este nuevo producto hipotecario elimina esa disyuntiva.

Según los detalles revelados por las compañías, el préstamo debut fue cerrado por Joe y Amy, un matrimonio en sus 30 años oriundo de Ann Arbor. Ambos utilizaron sus tenencias de Bitcoin como respaldo para financiar el pago inicial en lugar de venderlas.

El préstamo histórico para una casa

El desenlace de la operación fue descrito con entusiasmo por el comprador. “Comprar nuestra primera casa siempre ha sido el objetivo, pero no estaba dispuesto a renunciar a una década de inversión para lograrlo“, explicó Joe en un comunicado.

“Cerramos en nuestra casa y mi Bitcoin se mantuvo intacto. No tuvimos que liquidar, no tuvimos que cronometrar el mercado y no tuvimos que empezar de nuevo financieramente”.

La transacción representa la primera hipoteca conformada que recibe el aval de Fannie Mae con criptomonedas como garantía del pago inicial, de acuerdo con un artículo de Bitcoin Magazine firmado por Micah Zimmerman. La participación de la empresa patrocinada por el gobierno no implica que Fannie Mae asuma el riesgo del activo digital, sino que el préstamo principal cumple con todos sus requisitos.

Mark Troianovski, jefe de Asociaciones de Consumo y Plataforma de Coinbase, enmarcó el hito dentro de una tendencia más amplia: “Esa riqueza ahora tiene un camino directo hacia la propiedad de vivienda, creando nuevas oportunidades para la próxima generación“, afirmó.

El producto, anunciado inicialmente en marzo, se espera que esté disponible para prestatarios calificados en todo Estados Unidos durante los próximos meses. Inicialmente soporta Bitcoin (BTC) y la stablecoin USDC de Circle, con paridad 1:1 al dólar estadounidense; aunque los planes incluyen expandir la lista de activos elegibles.

Cómo funciona la hipoteca respaldada por Bitcoin

La estructura diseñada por Better y Coinbase evita los mecanismos de préstamo típicos del ecosistema cripto. No hay llamadas de margen ni liquidaciones automáticas provocadas por la volatilidad del precio. El cliente recibe dos préstamos separados que se consolidan en un solo pago mensual.

El primero es una hipoteca estándar de 15 o 30 años sobre la propiedad, totalmente alineada con las reglas de Fannie Mae. El segundo préstamo, financiado con capital privado, cubre el pago inicial y está asegurado por el cripto comprometido. Ambos instrumentos comparten la misma tasa de interés y plazo.

El Bitcoin o USDC ofrecido como colateral permanece bajo custodia de Coinbase Prime durante toda la vigencia del crédito. La garantía se devuelve en su totalidad al momento del reembolso completo. La única circunstancia que puede gatillar una liquidación es una mora de al menos 60 días en los pagos.

En el caso de Bitcoin, se exige un compromiso equivalente al 250% del valor del préstamo del pago inicial. Para USDC, la cobertura es del 125%. Por ejemplo, si una pareja necesita USD $100.000 para el anticipo, deberá poner USD $250.000 en BTC como respaldo. El sitio web de Better aclara que “la volatilidad de precios no tiene ningún impacto” sobre el colateral mientras los pagos estén al día.

El mecanismo resuelve la principal traba que enfrentaban los tenedores de criptomonedas: demostrar solvencia sin liquidez en efectivo. Al evitar la venta, los compradores eluden el pago de impuestos sobre ganancias de capital y conservan la exposición a largo plazo al potencial de apreciación del activo.

El camino regulatorio hacia las hipotecas cripto

El mercado hipotecario estadounidense, valorado en USD 18,5 billones, había excluido históricamente a los activos digitales por considerarlos demasiado volátiles. El cambio de rumbo se remonta a junio de 2025, cuando Bill Pulte, director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA), emitió una directiva que ordenaba a Fannie Mae y Freddie Mac alinearse con la visión del presidente Trump de convertir a EE.UU. en la “capital cripto del mundo“.

La FHFA instruyó a ambas agencias a reconocer activos digitales como garantía elegible dentro del mercado hipotecario. Sin embargo, la directiva estableció una restricción importante: solo se considerarían los criptoactivos mantenidos en exchanges centralizados, excluyendo las billeteras de autocustodia. Esto favoreció el papel de plataformas como Coinbase como custodio institucional.

En enero de este año, el prestamista mayorista nacional Newrez comenzó a reconocer Bitcoin y Ethereum para productos hipotecarios no respaldados por agencias gubernamentales. Aunque ese movimiento aplicaba un fuerte descuento a las tenencias de cripto, el propio Pulte lo celebró como un comienzo. La hipoteca de Better y Coinbase va un paso más allá al insertarse directamente en el programa conformado de Fannie Mae.

Obstáculos y críticas

No todos recibieron la directiva de Pulte con agrado. La senadora demócrata Elizabeth Warren argumentó que la inclusión de criptomonedas en las hipotecas respaldadas por el gobierno introduciría “riesgos innecesarios para los consumidores y plantearía serias preocupaciones de seguridad y solidez para los mercados de vivienda y financieros de EE.UU.“, según reportó Yahoo Finance.

La advertencia de Warren refleja el persistente debate sobre la volatilidad como factor de riesgo sistémico. Aunque el diseño del producto aísla al prestatario de cambios de precio mientras los pagos se mantengan corrientes, una mora prolongada podría exponer al sistema a ejecuciones sobre garantías cuyo valor se depreció significativamente.

Coinbase, por su parte, afronta sus propios desafíos. La acción cotiza alrededor de USD $163,22 tras caer un 31% en lo que va del año y un 36,2% en los últimos doce meses, aunque sigue muy por encima de su valor de hace tres años, de acuerdo con el análisis de Simply Wall St. Este producto hipotecario podría aportar una nueva fuente de ingresos basada en tarifas de custodia y servicios, diversificando su dependencia de la actividad transaccional.

El problema del pago inicial

Detrás del producto hay un diagnóstico concreto sobre las dificultades de acceso a la vivienda. Un 41% de los clientes preaprobados de Better califica por ingresos y crédito pero carece del efectivo necesario para un pago inicial tradicional, una brecha que este esquema aspira a cubrir. La paradoja es que muchos de esos compradores poseen riqueza significativa en activos digitales, pero no en cuentas de ahorro convencionales.

La urgencia del problema se refleja en los datos demográficos. La edad mediana de los compradores de vivienda por primera vez en Estados Unidos alcanzó los 40 años, un salto drástico desde los 32 de hace una década, según la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. La acumulación de un pago inicial se ha vuelto uno de los principales cuellos de botella generacionales.

La solución de Coinbase y Better no ataca las causas profundas del encarecimiento, pero sí ofrece un alivio puntual a quienes ya poseen un capital que el sistema hipotecario ignoraba. “Esa riqueza ahora tiene un camino directo hacia la propiedad de vivienda”, reiteró Troianovski al presentar el producto.

Planes de expansión

El CEO de Better, Vishal Garg, vislumbra un horizonte más amplio. Ha señalado planes para eventualmente expandir los activos elegibles a acciones tokenizadas, instrumentos de renta fija y otros activos inmobiliarios, lo que ampliaría el uso del modelo a otras clases de riqueza. La meta es transformar la forma en que los compradores acreditan su solvencia patrimonial.

Por ahora, la implementación nacional se desarrollará de forma gradual. El foco estará en medir la adopción luego de las primeras transacciones, monitorear la respuesta de Fannie Mae y evaluar si otros prestamistas intentan replicar el modelo con sus propios custodios. El éxito o fracaso de esta prueba inicial definirá si las hipotecas respaldadas por tokens se convierten en un producto permanente del ecosistema financiero estadounidense.

Lo cierto es que Joe y Amy ya están viviendo en su casa, y su Bitcoin sigue intacto. Por primera vez, el activo digital más famoso del mundo no fue un obstáculo para obtener una hipoteca con garantía gubernamental. Fue la llave.

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Imagen original de DiarioBitcoin, creada con inteligencia artificial, de uso libre, licenciada bajo Dominio Público

Este artículo fue escrito por un redactor de contenido de IA